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TODO LO QUE USTED QUERÍA SABER SOBRE LA SOÑADA

Pablo Presas: “Sé que si voy a la Justicia lo gano, pero muchas veces es mejor un mal acuerdo que un buen juicio”

"Yo cumplo dos roles, uno como presidente de Áreas Comunes y Recreativas Sociedad Civil (ACyR SC) que administra el consorcio del barrio, donde somos 170 familias que nos autoadministramos. Y aparte tengo un rol de desarrollador final del barrio en esta tercera etapa, habiéndole comprado a (Raúl) Villafañe, quien se retiró del emprendimiento. Soy el responsable. Son diferentes los roles”, comenzó aclarando Pablo Presas en el programa En la víspera, que produce la Cooperativa El Miércoles en LT11.

 

Vive en el barrio, es presidente del consorcio que lo administra y reemplazó como desarrollador del emprendimiento a Villafañe. Para bien y para mal.

Sí. En realidad, mi función es solucionar un problema. Cuando vengo al barrio a vivir, me integran en la comisión directiva, que la eligen los vecinos. Ahí empiezo a ver la problemática que había. Después me eligen presidente dentro de una comisión de diez personas. Es un barrio fenomenal, pero le faltaba esa última vuelta de tuerca para consolidarlo y cerrarlo definitivamente. Villafañe ya estaba cansado en la etapa de 15 años que había cumplido como desarrollador y quería irse, y había puesto a la venta al resto del barrio. Propuse un plan para comprarle a Villafañe estas dos hectáreas finales, también al resto de los vecinos, porque somos una sociedad civil que se rige como sociedad anónima. Todos los vecinos tenemos voto, y los vecinos votaron mi plan de regularizar el barrio, que significaba comprar dos hectáreas más a Villafañe, terminar de cerrarlo, ampliar en 30 lotes y mejorar una serie de cosas que el tiempo había terminado degradando. Y entre estas cosas, regularizar con el Municipio. Cuando le compro a Villafañe quedo como desarrollador de esa etapa final, por eso se presta a confusión ese doble rol que he tenido en estos dos o tres años.

Pablo Presas.

La Soñada es el barrio privado más antiguo de la ciudad, de acuerdo al Código de Ordenamiento Urbano (COU) debe cederle al Municipio el 10 por ciento de la superficie más otra superficie que se deriva de las calles y espacios comunes. En el caso de La Soñada esa superficie era algo más de 5 hectáreas…

Bueno, ese número no es tan así. Hay discrepancia, que decidimos dejarla de lado, hay un informe que leyó (Ricardo) Vales donde dice ese número de las cinco hectáreas. Pero es discutible. Decidimos dejarlo de lado con la gente del Ejecutivo para no cuestionarlo. Yo leí un informe de ustedes sobre el caso de Las Acacias-RUS donde debían ceder sobre una superficie total de 80 hectáreas, 16 al Municipio, lo que equivalía a una quinta parte. En La Soñada no llegamos a las 20 hectáreas, con el mismo razonamiento la quinta parte serían 4 hectáreas y no 5,7 como dicen. Ahí ya hay una discrepancia en la cantidad de hectáreas que debía haber cedido La Soñada en el año 2003 cuando comenzó. Pero permitime dividir este análisis en dos partes. La que ocupó Villafañe, y después cuando tomo la posta, a partir del 2019 que entro yo como desarrollador.

“Como bien dijo Oliva cuando lo vetó, acá hay intencionalidades buenas y malas, hay gente que mal interpretó esto, algunas de buena fe y otras de mala fe”.

Rediscutir el COU

Presas pone de relieve las dificultades que surgen del COU:

El Código se hizo en 1993 y dice que "en concepto de reserva municipal para uso público se debe ceder al dominio público sobre las áreas linderas al conjunto una superficie igual a la totalidad de las calles y a las áreas verdes exigidas para cualquier fraccionamiento". Si lo lees con la lógica gramatical, este punto se prestaba a confusión. De hecho, los funcionarios municipales de ese entonces interpretaron que el barrio privado debía ceder el 10 por ciento como cualquier otro loteo actual. Pero en realidad el COU también dice que debe destinar el 40 por ciento del barrio a áreas verdes, canchas de tenis, de fútbol como uso común del barrio. Ahí hay una gran inconsistencia del Código, porque si a un barrio privado le estás exigiendo que el 40 por ciento lo destine a áreas verdes, y que además le de una quinta parte al municipio en tierras, ya estamos en un 60 por ciento, y si del resto tenés las calles públicas, te das cuenta de la inviabilidad económica de los barrios privados, y de ahí las problemáticas que han tenido no solamente La Soñada sino también los demás de barrios privados que se han desarrollado en la ciudad.

Visto así, pasa a ser inviable un desarrollo que debe ceder la mitad de su superficie.

Y sí. La verdad es que en el COU debían haber puesto en la parte de barrios privados un solo artículo: “Prohíbanse los barrios privados en la ciudad de Concepción del Uruguay”. Con eso nos ahorrábamos un montón de problemas, porque con la cantidad de disposiciones lo que han hecho es prohibir los barrios privados en la ciudad.

Pero en los hechos no están prohibidos, y se habilitan a través de excepciones o desprolijidades como estas.

Por eso digo, estamos hablando del 2004, Villafañe en su carácter de desarrollador, manda una carta al Municipio luego de negociaciones donde le cede 1,5 hectáreas por las áreas verdes que en ese entonces con los funcionarios de turno convinieron que era eso. Villafañe ofrece un terreno y le dice al Municipio que si no efectiviza dentro de los cinco años se revierte el dominio porque tiene que seguir pagando impuestos sobre este terreno. Por eso hablo de culpas compartidas: el Municipio nunca aceptó esas tierras, quiero decir nunca las escrituró. Y uno puede entenderlo en esa época, que no fuera prioridad: en 2003 y 2005 eran tantas las demandas…. Lauritto llegó y no tenía ni para pagar el teléfono del Municipio, imagínate escriturar unas tierras, un dominio o aceptarlas. Por carencia o por inoperancia del funcionario de turno de ese año, que tenía que hacer efectivo esto, no estuvo. Tanto es así, y esto es un punto clave que Villafañe solicita al Municipio un certificado de que él cumple con todos los requerimientos para el barrio privado, y se lo otorgan, firmado por el ingeniero Luis Alberto Silva como secretario de Obras y Servicios Públicos. Es febrero de 2005, consta que el loteo de La Soñada está aprobado. Este papel tiene la validez legal dentro del derecho administrativo.

“Cuando me encuentro con la cháchara de Vales, yo escuchaba y abría cada vez más los ojos, no sabía de qué estaba hablando”.

Eso no está en discusión, pero luego pasaron cinco gestiones que no se solucionó la cesión y se fue pateando hacia adelante…

Dejame avanzar un poco más, porque esto tiene cierta complejidad. En 2015, gobierno de (Carlos) Schepens, el desarrollador (Villafañe) le vuelve a proponer al Municipio, palabras más, palabras menos “usted no me tomó estas tierras que yo cedí en su momento y seguí pagando impuestos, lo que voy hacer es lotear estas tierras”, e hizo el barrio “Altos las quintas”, frente a Enersa, que fueron las primeras tierras que ofreció al Municipio y no las tomó, es decir no las hizo efectivas, estando cedidas por notas. Esto está en los expedientes. Pero pasaron diez años y no las habían tomado, entonces les dice “no puedo seguir pagando por estas tierras inactivas, voy hacer un loteo acá”. Pero también le dice que esto no quiere decir que fuera a incumplir con las tierras que debe ceder, así que propone adquirir otras tierras linderas, como lo decía el COU. Y en febrero de 2016 firmada por el ingeniero Alberto Fernández de infraestructura y Hernán Molina Rearte de Planeamiento (que sigue estando), le dicen a La Soñada SRL que le aceptan las nuevas tierras que le están ofreciendo, que eran dos hectáreas linderas a lo que es hoy Las Acacias contra el arroyo El Curro.

¿Esas tampoco se efectivizaron?

Tampoco se efectivizaron y tampoco tomó cartas en el asunto el Municipio. Ahí termina la función de Villafañe. Se cansó de que en el Municipio le corrieran el arco. Yo ya vivía en el barrio, veo esta complejidad, y decido tomar la posta para solucionar el problema. Porque me encantan los desafíos, mi vida han sido el estudio y ser emprendedor, estas cosas me motivan. Ahí tomo la posta y presento un proyecto donde explicito todo el camino que voy a recorrer, donde voy ampliar esas dos hectáreas que le compro a Villafañe, voy hacer 30 lotes con el producido de eso, voy a mejorar la planta de tratamiento que en su momento hizo Pietroboni y que ya estaba teniendo falencias de funcionamiento y otras cuestiones. Le mando otra nota a Planeamiento (donde sigue estando Molina Rearte, que en el 2003/2004 ya tenía funciones) donde le explicito todo esto. Molina le manda una opinión al Departamento Jurídico y este responde con el dictamen donde dice “la nueva propuesta se encontraría contenida en el proyecto original”, y que “se torna evidente la improcedencia cualquier intento de aplicación normativa con efecto retroactivo, máxime en casos en que tal ultra aplicabilidad legal se encuentra en ostensible puja con el derecho adquirido por el representante, extremo que no resiste el menor análisis desde el punto de vista constitucional, cuya aplicación traería aparejado un seguro conflicto judicial con nuestra Comuna, cuyos resultados traerían graves perjuicios para la misma”. Lo firma Gerardo Robin, jefe del  departamento jurídico del Municipio.

“Ahí entendí a qué se refería Villafañe con lo de ‘correrte el arco’. Consulto con abogados, y me dicen ‘Pablo, si vas a la Justicia, lo ganás”.

Eso indicaría que en un conflicto legal a la Municipalidad no le iría bien.

Claro. ¿Y por qué habla de retroactividad? Porque cuando presento la tercera etapa los funcionarios me dicen que no, que aunque le aceptaban las dos hectáreas a Villafañe, ahora reinterpretaron el Código, lo toman al pie de la letra y ahora son cinco hectáreas, o cuatro, ponele. Ahí vi a qué se refería Villafañe con lo de “correr el arco”. Consulto con abogados, y me dicen “Pablo, si vas a la Justicia, lo ganás”. Pero yo creo que muchas veces es mejor un mal acuerdo que un buen juicio, y en esa tesitura de seguir avanzando y solucionar este problema, decido sentarme con el Municipio y decirles “está bien, les voy a dar las cuatro hectáreas que ustedes me piden”.

A todo esto, ya estamos en el 2020.

Sí. Cuando presento el proyecto, se asustan en el Municipio porque Villafañe dejó de ser el propietario, hay uno nuevo, y porque quién sabe qué deudas tendrían de qué tipo, no sé, de bronca o algo contra Villafañe, de otras cuestiones. Al saber que se iba Villafañe, me mandan una carta documento reclamando que La Soñada debe cumplimentar un montón de cosas. Yo les contesto esa carta documento, que es la que lee Vales en el Concejo, donde digo “sí, compré La Soñada, y voy hacer los arreglos que hacen falta, voy a cumplimentar”, y la firmamos los dos: Villafañe porque era el que se iba y yo porque era el nuevo responsable. De ninguna manera es lo que dijo Vales de que somos lo mismo, yo no soy lo mismo que el señor Raúl Villafañe.

Para ser claros ¿Villafañe ya no tiene nada que ver?

No tiene nada que ver. Hay que reconocerle que fue el impulsor de La Soñada y de la otra inversión fenomenal que fueron las primeras termas de Concepción del Uruguay, que estaban pegadas a La Soñada. En su momento era tremenda inversión para la época, una salió mal y la otra –con las idas y vueltas y con los golpes que este país nos da a todos los que hacemos emprendimientos– terminó avanzando y hoy tenemos un barrio por el que hay que darle las gracias a Villafañe. Pero ahora el desarrollador soy yo, y el presidente de ACyR SC soy yo, hasta este sábado, que hay asamblea, y la idea es que todos rotemos, aunque seguramente quedaré en la Comisión en algún otro puesto, para seguir empujando el barrio en la parte de consorcio administrativo, independientemente de mi rol de desarrollador.

“Villafañe se cansó de que en el Municipio le corrieran el arco. Yo ya vivía en el barrio, veo esta complejidad, y decido tomar la posta para solucionar el problema”.

Retomemos. Después de lo de las cuatro (o cinco) hectáreas ¿cómo sigue?

En 2020 firmamos con el Concejo Deliberante un acta acuerdo donde nosotros nos comprometimos con 10 puntos, que fueron inversiones que realicé yo. La más importante era la planta de tratamiento. Hoy tenemos la mejor planta de tratamiento de la ciudad. El Municipio fue la semana pasada a retirar las muestras y les dio 9, cuando la norma dice menos de 50. Tenemos agua para riego que la podés tomar. Y cumplimos con todos los puntos, pero el último punto era justamente las tierras a ceder. Por nota le volvemos a ofrecer cuatro hectáreas, este predio contra el arroyo El Curro, que tiene 3 hectáreas y media y además tiene una casa quinta que la valoriza mucho más, y además pegado a eso un terreno de cinco mil metros para que el Municipio abra una calle pública. Sin embargo, el Municipio nos dijo que no, que esas tierras pegadas al arroyo no le sirven, y querían que salga a comprar otras tierras para hacer un barrio del IAPV, o lo que sea. Fue un año de ida y vuelta con la gente de Planeamiento, y donde el Municipio me ponía el arco y me lo corría infinidad de veces. Me llegaron a pedir que sanee el arroyo El Curro de la 32 del oeste para el sur, cosas que estuve averiguando presupuesto para hacer... Pero todo verbal, nunca en los papeles. Era tal la situación que mi sensación fue que no quieren solucionar el problema. Entonces pedí un pronto despacho, y ahí fue que el intendente (Martín) Oliva dice “solucionen este problema” y lo manda al Concejo Deliberante. Ahí empezó este ida y vuelta, hasta que me terminan proponiendo que en vez de las tierras haga una compensación económica.

Ellos te hacen la propuesta.

Sí. E inmediatamente salta el tema a qué precio, y la discusión: tómenme el valor histórico, no, es muy bajo, bueno, pero no el valor actual, hagamos un intermedio. Fuimos a buscar tasaciones a valor histórico y no había, fuimos a ver operaciones de entonces y los valores eran de dos o tres mil dólares la hectárea. Terminamos proponiendo algo así como 10 mil dólares la hectárea que era un promedio entre el valor histórico y el valor actual. Estuvimos todos de acuerdo. Y dije, bueno, cerremos esto. Así llegamos a la votación del Concejo Deliberante, cuando me encuentro de repente con esta cháchara de Vales, que en realidad yo escuchaba y abría cada vez más los ojos, no sabía de qué estaba hablando, después de este trabajo y esfuerzo conjunto que había tenido con el Municipio, y mi voluntad de cumplir inclusive más de lo que realmente debería estar cumpliendo.

“La verdad es que en el COU debían haber puesto en la parte de barrios privados un solo artículo: 'Prohíbanse los barrios privados en la ciudad de Concepción del Uruguay'. Con eso nos ahorrábamos un montón de problemas”

¿Cómo se llegó al valor de 9 millones?

Fue en la discusión con la Comisión en el Concejo Deliberante, que fue muy seria y transparente. Se entendió que no se podía tomar el valor actual de las tierras porque el valor actual es producto de todas las inversiones que se desarrollaron durante todos estos años. Pero el valor histórico a ese entonces les parecía muy bajo. Entonces el punto de acuerdo fue tomar el valor histórico en dólares y actualizarlo por la inflación en dólares de Estados Unidos que daba un 60 o 70 por ciento más, y así llegamos al valor. Que  inclusive fue inferior del que terminamos llegando, porque después el intendente Oliva mandó a decir ‘que se estire un poco más’, y yo lo hice para llegar al acuerdo. Así pasamos de 7,5 millones a 9.

El veto del intendente abrió una pausa para rediscutir todo. ¿Cómo crees que seguirá?

Mirá. Yo digo que es un tema complejo, con culpas de ambas partes, donde la única salida era una solución un poco política, que terminó en el Concejo Deliberante. Pero nunca me esperé que tome este estado público con acusaciones cruzadas, con medias verdades... Como bien dijo Oliva cuando lo vetó, acá hay intencionalidades buenas y malas, y si leés con cuidado lo que dijo, se encargó de decirlo: que tomó un estado en la opinión pública que no debería haber tomado, culpa de gente que mal interpretó esto, algunas de buena fe y otras de mala fe, y eso sesgó muchísimo la opinión del resto sobre una situación que no era así y que no conocían. Esto insumió horas y horas de trabajo con la Comisión en el Concejo Deliberante, nunca fue tomado a la ligera. La interminable cantidad de veces que me llamaron a reuniones en el Municipio se puede ver en los expedientes. Debo haber firmado treinta notas e informes, hicimos un estudio de impacto ambiental de 300 páginas, hicimos un montón de cosas, desde hace casi tres años que venimos trabajando con el Municipio codo a codo para solucionar este problema. Que alguien no haya visto ese trabajo, no le da autoridad para decir que esto apareció de un día para el otro y se tomó a la ligera. Eso me indigna.

 

 

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