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La guerra entre los inquilinos, gobiernos y Airbnb en el mundo

La competencia entre alquileres temporales y aquellos para vivienda permanente está generando una crisis en el mercado inmobiliario. Y varios Estados decidieron intervenir.

Por GABRIEL MICHI (*)

La guerra por la explosión de los alquileres temporales, iconizada en la empresa Airbnb, y aquellos destinados a la vivienda permanente está en su punto más álgido a nivel mundial. Y es que ese escenario lleva a que millones de personas que no tienen una casa propia y necesitan alquilarla se queden sin techo, frente al negocio que representa el turismo de pocos días -que en la ecuación cotiza mucho más-. Es por ello que los gobiernos de algunas ciudades y países están tomando medidas para restringir ese mercado, algo que los puso en pie de guerra con las aplicaciones.

Una de las ciudades que decidió condicionar a la modalidad de alquiler temporal del tipo Airbnb es Nueva York. La "Gran Manzana" decidió poner en marcha una ley que es una suerte de "prohibición de facto" de esos tipos a arrendamientos de corta duración.

La "Ley Local 18", que comenzará a regir el mes que viene, exige a los residentes de la ciudad que quieran alquilar una habitación o un apartamento que se registren primero en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) de la alcaldía de Nueva York y atestigüen que cumplirán lo que Airbnb considera como "el laberinto de complejas normativas en diferentes códigos legales que rigen los alquileres a corto plazo".

A quienes no hagan caso a las normativas le podrían caber sanciones de hasta 5.000 dólares por cada infracción. Frente a esta situación, que golpea de lleno a sus intereses, Airbnb ya presentó una demanda contra la ciudad, intentando preservar un negocio que sólo en esa urbe le genera ingresos anuales por 85 millones dólares. Eso representa el 1% de lo que factura la compañía en el Mundo: unos 8.400 millones de dólares anuales.

Pero la disputa no se queda en el plano judicial. Airbnb advierte que se va a ir de Nueva York, un mercado donde actualmente hay 20.000 apartamentos y casas registrados en su web. La idea de las autoridades es que no haya más alquileres por menos de un mes y que en todo caso los turistas que deseen permanecer menos tiempo lo hagan el hoteles o, a lo sumo, en casas de familias que les alquilen una habitación pero donde haya gente viviendo. Sin embargo, desde hace un mes, la ciudad sólo había aprobado nueve registros de alquileres a corto plazo, una cifra que supone menos del 0,04% de los anuncios activos que se han reservado al menos una vez desde principios de año. Desde la compañía se quejan ya que señalan que eso es un fiel demostración de lo restrictiva que es la ley y los obstáculos que coloca a la hora de verificar para aprobar.

Los críticos no sólo atacan las exigencias del registro en sí impuestas por Nueva York sino que señalan que hay restricciones que son muy exageradas. Por ejemplo, apuntan contra la prohibición de cerraduras en las puertas de las habitaciones, algo que los clientes de Airbnb no quieren por razones de privacidad y seguridad. Por otro lado, los anfitriones deben estar presentes durante la estancia de los huéspedes, lo que anula la posibilidad de que puedan alquilar la casa cuando se vayan de vacaciones.

Lo que ocurre en la meca del capitalismo mundial no es algo nuevo ni exclusivo. Peleas similares enfrentaron a Airbnb con otras ciudades en sus 16 años de existencia. Entre ellas figuran las que se suscitaron, por ejemplo, en Tokio, Miami y París. En todas esas megalópolis donde el turismo es muy importante en sus economías, se promulgaron resoluciones u ordenanzas para regular los alquileres a corto plazo.

Otras ciudades de Estados Unidos

En San Francisco ya se implementaba una normativa que prohibía los alquileres de menos de 30 días en edificios de varias unidades, lo que afectó a la mayoría de los que Airbnb tenía en su cartera. En esa ciudad recién se legalizaron en 2015 pero con una ley de 2018 se redujo a la mitad el número de registrados de más de 10.000 a alrededor de 5.500. Le exigen a los anfitriones de Airbnb que se registren en la Oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos de la ciudad y obtengan la certificación de la Oficina de Alquileres a Corto Plazo. Si no lo hacen pueden recibir una multa de 484 dólares por día por cada unidad de vivienda en violación.

Esta tendencia a regular un mercado que está dejando sin vivienda a millones de inquilinos en todo el mundo llevó a que Airbnb tenga que negociar ciudad por ciudad. Así por ejemplo en San Diego se llegó a un sistema escalonado de alquiler a corto plazo que permite a los anfitriones compartir su residencia principal y una segunda vivienda. Pero esos permisos están limitados al 1% de las viviendas, para garantizar la residencia de los locales. Si existe una extensión en lugares turísticos como Mission Beach, donde pueden ponerse a disponibilidad por esta modalidad hasta el 30% de las viviendas.

En el caso de Seattle se incorporaron normas de alquiler a corto plazo que protegían hasta tres propiedades para los anfitriones existentes y permitían a los nuevos anfitriones compartir dos propiedades con Airbnb. Los dueños de esas propiedades se registran para obtener un permiso en la ciudad por una tarifa plana de 75 dólares. Y en Boston, los anfitriones de Airbnb que no registren un anuncio en el Departamento de Servicios de Inspección de la ciudad pueden recibir una multa de cien dólares por cada día de infracción.

En Honolulú, Hawaii, por el turismo excesivo y la inflación de los precios de la vivienda, decidieron poner límites a los alquileres cortos: prohibieron los que sean de menos de 90 días en la isla de Oahu, donde se encuentra la famosa playa de Waikiki. Y cada condado de las islas puede plantear más regulaciones para frenar el "efecto Airbnb".

En tanto, en Memphis (Tennessee), a partir de julio de 2023, los nuevos propietarios de Airbnb deben obtener una licencia. Esto implica contratar un seguro de al menos 1 millón de dólares y tener un adulto de guardia en un radio de 80 km para responder a cualquier infracción de las ordenanzas municipales como, por ejemplo, los niveles de ruido.

Por su parte, en Palm Springs (California), se limitó a 26 días el número de días que una propiedad puede alquilarse a corto plazo. Y sólo el 20% de las viviendas situadas en zonas residenciales pueden destinarse a eso.

Problema mundial

El llamado "efecto Airbnb", con sus consecuencias en la vida de los inquilinos permanentes -que no encuentran propiedades para rentar o se les vuelve imposible de pagar frente a lo que pagan los turistas- está llevando a que en muchos lugares los residentes que no tienen hogar propio se tengan que mudar a 60 o 70 kilómetros de sus ciudades copadas por visitantes. Así ocurre, por ejemplo, en ciudades turísticas como Venecia y Florencia en Italia o Barcelona en España. Como referencia, en Florencia se prohibieron nuevos anuncios de Airbnb y otros alquileres vacacionales de corta duración en el centro histórico de la ciudad. El Ministerio de Turismo de Italia está trabajando en una ley para frenar el alquiler vacacional de corta duración en todo el país.

En Argentina, a los problemas estructurales generados por la inflación galopante y las debilidades de las leyes de alquileres, se suma el crecimiento de estas plataformas de alquileres temporarios que secan el mercado de propiedades para rentar por tiempos más prolongados.

Los inquilinos padecen ese fenómeno ya que cada vez más propietarios prefieren los alquileres temporarios que, encima, les pagan en dólares, la moneda más preciada. Y, como no existe ninguna regulación al respecto, el escenario se vuelve aún más desesperante para quienes necesitan un hogar que no tienen. Es decir, la realidad argentina no sólo no es distinta de la del resto del Mundo en este tema, sino que encima es mucho más dramática para los que no tienen techo propio. Por eso es improtante conocer cómo se está regulando el mercado de los alquileres temporarios y de corto plazo en el Mundo:

- En Francia, el 24% de los hogares tiene al menos una vivienda en propiedad, y concentran el 66% de las viviendas totales, La concentración en pocas manos es tal que hay dueños que poseen más de 10 viviendas. El informe explica que “el 50% de las viviendas de alquiler se encuentra en propiedad del 3,5% de los hogares, es decir, que existe una cantidad relevante de hogares multipropietarios”.

En 2023 se aprobó además una ley de emergencia que fijó un "Índice de Referencia de Alquileres", con tope para la suba de precios de actualización de los contratos del 3,5% por año. En el país galo existe un impuesto a la "vivienda vacía" cuando una propiedad está más de un año sin ocuparse. Eso se aplica en lo que denomina “zonas tensionadas”, es decir, en aquellos barrios donde hay fuertes disputas por las altas demandas. Si la vivienda está vacía durante más de un año pasa a pagar un impuesto que equivale a 17% del valor catastral de renta; y, al segundo año, aumenta al 34%. Por otro lado, los habitantes de París que deseen alquilar su residencia principal en una plataforma como Airbnb deben registrarse en el ayuntamiento y sólo lo pueden hacer 120 días al año. En el caso de que se trate de una segunda vivienda, se puede alquilar más de 120 días pero hay que convertirla oficialmente en "alojamiento turístico amueblado". En la capital francesa hay una unidad dedicada a perseguir los alquileres ilegales y multar a los infractores.

- En Alemania, el 54% de la población es inquilina pero en las principales ciudades, como Berlín, el porcentaje asciende al 85%. Eso llevó a que los precios de los alquileres aumentasen un 33% desde 2010. Además de la capital germana, eso se repitió en otras grandes urbes como Frankfurt, Hamburgo y Munich. En 2015 las autoridades alemanas decidieron intervenir en el mercado de alquileres estableciendo ciertas regulaciones. Incluso se puso un tope máximo en el valor del alquiler y, en el caso de que haya inflación, la actualización no puede superar el 10% de los índices locales de precios al consumidor. También se fijaron plazos de aviso de rescisión para los contratos y se estableció que los depósitos de garantía deben ser limitados y devueltos al final del contrato. Sobre el tema Airbnb, Berlín prohibió anteriormente su uso y aunque eso se levantó, se mantienen las estrictas normas, que se aplican con fuertes multas. Por ejemplo, los anfitriones de Airbnb en la ciudad están obligados a tener un permiso para alquilar una propiedad entera a corto plazo y las segundas residencias pueden alquilarse un máximo de 90 días al año. En tanto, en Munich, los alquileres temporarios de viviendas enteras están limitados a ocho semanas al año; después de eso se debe tramitar un permiso. Y en Stuttgart, por su parte, los anfitriones que alquilen más de la mitad de su propiedad a corto plazo están limitados a 10 semanas al año sin permiso.

- En el Reino Unido también existen restricciones. Por ejemplo, en Londres, los dueños de propiedades que se ofrecen por Airbnb sólo pueden alquilarla hasta 90 noches al año. Sino deben solicitar un cambio de uso. En tanto, en toda Escocia tienen que obtener una licencia para utilizar una propiedad en alquiler a corto plazo antes de aceptar cualquier reserva.

Y en Irlanda del Norte, cualquiera que ofrezca alojamiento turístico como negocio -incluido Airbnb- debe obtener un certificado de Tourism NI.

- En Amsterdam (Países Bajos) los anfitriones de Airbnb sólo pueden alquilar sus propiedades un máximo de 30 noches al año. Si se supera esa cifra se necesita un permiso para estancias de corta duración.

- En Portugal, frente al aumento indiscriminado de los precios de los alquileres, se dejó de conceder nuevas licencias para Airbnb y otros alquileres vacacionales similares, con la excepción de las zonas rurales. Además, esos permisos se revisarán cada cinco años. En paralelo, se está estudiando un nuevo sistema para controlar los precios de los alquileres. Y se le ofrece a los propietarios de Airbnb una exención fiscal si reconvierten sus propiedades en viviendas normales.

Esa concentración en pocas manos de propiedades potencialmente alquilables dificultan aún más la situación de los inquilinos que ven cómo se incrementa la desigualdad en la relación de poder con los dueños. Y frente a un escenario donde no existe el crédito hipotecario distintos sectores se ve imposibilitados de acceder aun hogar.

- En España, donde este año se sancionó una Ley de Vivienda, se estableció que el Instituto Nacional de Estadística deberá definir para el 2024 un índice de referencia para la actualización anual de los contratos. En España también existe un impuesto a la "vivienda vacía". Con respecto a los alquileres breves, hay medidas particulares en determinadas ciudades. Por ejemplo, desde 2021, Barcelona se convirtió en la primera ciudad europea en prohibir el alquiler de habitaciones privadas a corto plazo. No se puede alquilar una habitación durante menos de 31 días. Un equipo especializado comprueba si hay anuncios ilegales y los retira. El alquiler de casas o departamentos enteros sigue estando permitido pero con la licencia correspondiente. Por otra parte, en Palma, la popular capital de Mallorca, ha prohibido los alquileres turísticos en edificios de apartamentos. Los anfitriones de Airbnb sólo pueden alquilar viviendas unifamiliares (casas aisladas o chalés). Y en Valencia se está dando una batalla judicial para prohibir los alquileres vacacionales de corta duración en su centro histórico.

- En Canadá también se están imponiendo límites a los alquileres tipo Airbnb. Por ejemplo, en Montreal (Quebec) se prohibieron por completo los alquileres de corta duración para garantizar que haya suficientes viviendas para los residentes. También está fijada una estancia máxima también de 31 días consecutivos en el estado de Quebec. Por su parte, en Vancouver también impuso un tope de 30 noches por estancia y la propiedad debe ser la residencia principal del propietario. En Toronto, los propietarios de viviendas que se ofrecen por Airbnb sólo pueden recibir huéspedes durante 180 días al año.

- En la turística isla de Penang (Malasia), rige una prohibición de los alquileres vacacionales a corto plazo "para frenar el comportamiento antisocial de los turistas". La medida implica que algunas propiedades comerciales, como los apartamentos con servicios, pueden seguir recibiendo huéspedes pero durante un máximo de tres días. Eso sí, los anfitriones tienen la obligación de registrarse en el gobierno local, pagar una cuota anual y obtener la aprobación de al menos tres cuartas partes de las personas que viven en su edificio.

- En Tokio, Japón, Airbnb es legal pero desde 2018 se estableció que los alquileres a corto plazo no pueden superar los 180 días al año y deben contar con un propietario que viva en el lugar o que haya una persona dedicada a la administración. Es más, algo que generó muchas polémicas: los anfitriones también deben recopilar los datos de los huéspedes para informarle al gobierno. En algunos distritos, los alquileres sólo están permitidos en determinadas épocas del año.

- En Sydney (Australia), los anfitriones de Airbnb no pueden alquilar sus propiedades más de 180 días al año. Sin embargo, las reservas superiores a 21 días consecutivos están exentas de esa limitación.

- En Brasil, se calcula que hay 11.00.000 de viviendas alquiladas, un 21% del total de las residencias urbanas. Los alquileres (regulados por la Ley de Inquilinatos de 1991), se fijan con contratos que tienen una duración mínima de 30 meses. Y, aunque los montos surgen de la negociación no se permite que esté pactado en moneda extranjera, mientras que el valor suele ser ajustado una vez por anualmente.

- En Argentina la población inquilina creció del 12% a 18,6% mientras que entre 2003 y 2022 en todo el país, lo que llevaría al dato de que habría entre 9 y 10 millones de personas que tienen que alquilar. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la cantidad de viviendas alquiladas aumentó del 12,4% al 17,4% , entre 2001 y los del 2022.

Esa concentración en pocas manos de propiedades potencialmente alquilables dificultan aún más la situación de los inquilinos que ven cómo se incrementa la desigualdad en la relación de poder con los dueños. Y frente a un escenario donde no existe el crédito hipotecario distintos sectores se ve imposibilitados de acceder aun hogar.

En particular eso se agrava en los más jóvenes que terminan obligados a permanecer más años en las viviendas de sus padres. Pero no son los únicos. La escasez de viviendas en alquiler permanente es tal que hay casi un cuarto de la población argentina que camina por la cuerda floja. A los conflictos particulares de las inestable realidad económica del país se suman esos fenómenos de la creciente hegemonía de los alquileres temporales. En una batalla que se ha desatado en todo el mundo y que obligó a los Estados a tener que intervenir. Pese a la resistencia de los dueños y de las empresas. El "efecto Airbnb" llegó para quedarse. Y provocó una guerra que nadie se anima a vaticinar cómo terminará.

(*) Artículo publicado en Mundo News. Se reproduce por gentileza de su autor.

 

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