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¿Qué es eso del COTA? Y sobre todo ¿por qué molesta tanto?

Si usted, lector, lectora, es uruguayense, es muy probable que sea una de las muchas personas que en estos días se preguntan “qué diablos es el COTA”, y sobre todo “por qué tanto lío con eso”. Si es el caso, esta nota es para usted. 

 

Por A.S. de EL MIÉRCOLES

 

El COTA es el Código de Ordenamiento Territorial y Ambiental. Es un proyecto que debe resolver el Concejo Deliberante el próximo martes 5 de diciembre. Tiene el objetivo de ordenar el desarrollo actual y futuro de la ciudad, para que deje de ser caótico, desordenado y, además, ambiental y socialmente perjudicial. Y sobre todo, para facilitar el acceso a la tierra.

La ciudad tiene un código urbano, que fue quedando desactualizado por las transformaciones de todo tipo sufridas en las últimas décadas. Además, la toma de conciencia sobre la problemática ambiental, generó nuevos desafíos que deben tenerse en cuenta para no cometer errores que luego paguen las próximas generaciones de uruguayenses. 

Si bien se trabajó durante casi dos años en la elaboración de este nuevo Código, en los últimos días aparecieron cuestionamientos desde sectores vinculados al desarrollo de barrios privados (countries) y a la actividad inmobiliaria. Mezclada con esos cuestionamientos, se ha desarrollado una especie de “campaña del miedo” contra el COTA. Con acusaciones tan exageradas que dan risa, y con algunas respuestas tan exageradas como ellas, y con eso el panorama se enrarece y complica entender qué es lo que se discute.

Por eso desde esta Redacción nos propusimos responder algunas preguntas que podría hacerse cualquier uruguayense que se preocupa por su ciudad, y así intentar contribuir a que se entienda de qué se trata, a quiénes pretende beneficiar el COTA y qué intereses están en contra de la aprobación. 

Como siempre que elaboramos este tipo de informes, tratamos de ser lo más objetivos posible, pero a la vez dejando clara la posición desde la cual lo elaboramos, que es la defensa de un crecimiento armónico y sustentable de nuestra ciudad, la defensa del derecho de acceso a la vivienda, y no de un interés sectorial que choque contra las necesidades del resto de nuestra comunidad.

¿Qué es el COTA y por qué es necesario?

COTA, como explicamos al inicio, es la sigla del Código de Ordenamiento Territorial y Ambiental. Tiene por objeto establecer criterios y procedimientos para ordenar y gestionar el territorio dentro del ejido municipal de Concepción del Uruguay. En particular el uso, la ocupación y la subdivisión del suelo, la preservación de las condiciones ambientales, la protección del patrimonio histórico arquitectónico y áreas de paisaje frágil (se le llama fragilidad de un paisaje al grado de deterioro que puede sufrir como consecuencia del uso humano). 

¿No había ya un Código Urbano?

Sí. Está en vigencia el Código de Ordenamiento Urbano (COU), surgido del Plan Estratégico Concepción del Uruguay (PECU), aprobado hace casi 24 años, en 1999. Ese código, que tuvo sucesivas modificaciones (y numerosas excepciones), ha quedado obsoleto (y en esto coinciden todos los actores sociales) tanto en criterios importantes de desarrollo urbano como de protección del patrimonio natural e histórico. Aunque esos criterios no son tan nuevos y algunos se utilizan en el mundo hace más de un siglo, el COU no los contemplaba. Por eso se precisa una nueva norma. 

¿Quién debe decidir sobre estos asuntos?

El Concejo Deliberante, que es el órgano legislativo en la ciudad. La Constitución Entrerriana establece la autonomía de los municipios de la provincia, y (en esto también todas las voces coinciden) se necesita actualizar un código con criterios más sostenibles, equitativos e inclusivos. 

¿Qué establece el COTA que causa tanta controversia?

El nuevo COTA tiene 133 páginas, de manera que no es sencillo resumir su contenido. Pero a grandes rasgos, los aspectos principales son:

  • Cuidado del soporte natural: el crecimiento urbano avanzó en las últimas décadas sobre “Áreas de Paisaje Frágil” (en particular en sus humedales y bosques nativos). El COTA establece pautas específicas de uso y ocupación para que no se puedan hacer desarrollos sobre áreas de ese tipo. 
  • Gestión del crecimiento urbano: propone un control de la expansión de áreas urbanizadas, para priorizar las parcelas vacías interiores, lograr un uso más racional y eficiente del suelo, evitando que se avance sobre el suelo de valor productivo y/o ecológico, incorporando la figura del periurbano y usos específicos (turismo, recreación, horticultura, etc.)
  • Mejorar la relación río-ciudad: asigna usos del borde costero para cuidar y proteger el recurso natural, contemplando la actividad portuaria, ordenando la vialidad del sector y posibilitar alternativas de usos residenciales, comerciales y turísticos en la zona.
  • Descomprimir de actividades el centro tradicional para facilitar un acceso más equitativo y cercano a los equipamientos y servicios para toda la población. 
  • Recalificar el centro tradicional, para revitalizar el paisaje urbano, fortalecer la identidad local y coordinar protección, recuperación y puesta en valor del patrimonio histórico y arquitectónico. Eso dinamizará la economía local a través de la estrategia del turismo – cultural.

Todos estos aspectos se reflejan en la propuesta de una normativa amplia con anexos técnicos (planos) y ordenanzas complementarias referidas al fondo de desarrollo. Quienes deseen leer el proyecto completo, pueden descargarlo aquí.

¿Cómo y quiénes lo elaboraron?

El proceso de elaboración comenzó hace más de dos años: a comienzos de 2021, con la Ordenanza N° 10790, se creó la Comisión Asesora, compuesta por concejales, representantes de las universidades, los colegios de profesionales, organizaciones y entidades civiles. Todo el proceso estuvo y está disponible en la web (este es el enlace) donde se pueden revisar todas las tareas, presentaciones y aportes de cada taller, el diálogo y los consensos construidos a lo largo de ese proceso. Esa labor se sostuvo con fondos del Consejo Federal de Inversiones (CFI) y del municipio local, y lo coordinaron expertos del Instituto de Gestión de Ciudades (IGC) (un centro especializado en políticas públicas urbanas y territoriales con amplia experiencia, ver enlace). Pero no lo hizo solo, sino coordinando con el equipo técnico municipal (Planificación, Salud Ambiental, Planeamiento, Asuntos Jurídicos entre otros) y con una amplia convocatoria a la comunidad uruguayense.

¿Se hizo “entre gallos y medianoche”?

En absoluto: se discute desde hace dos años, en sesiones públicas. Durante diez meses se desarrollaron más de 150 entrevistas, más de 40 talleres abiertos y actividades en las que participaron cerca de 400 personas, y en distintas instituciones (escuelas, facultades, bibliotecas, auditorios, salones de entidades locales, etc), y en todos los casos con muchas personas presentes y deliberando. Todo ha sido público y transparente desde el comienzo, y toda la información está disponible en la web. Hace casi un año, en diciembre de 2022, se presentó a la Comisión Asesora el anteproyecto de COTA (ver enlace). Ese anteproyecto estuvo siendo revisado y discutido desde febrero de este año y en junio (hace casi medio año) fue elevado al Concejo Deliberante. El Concejo lo tiene en tratamiento en comisiones desde entonces, con reuniones con distintos colegios profesionales y con universidades, con el Centro Comercial, cámaras comerciales vinculadas, el Centro Cultural Urquiza y varias otras entidades. En todo ese proceso se realizaron modificaciones y sugerencias. La última instancia de este proceso fue la audiencia pública realizada la semana pasada (el 23 de noviembre) en el CIC con participación de representantes de instituciones académicas, científicas, tecnológicas, de la sociedad civil, colegios de profesionales y vecinos interesados en la problemática. Allí se labró un acta donde constan todas las opiniones de las personas presentes. Esa acta se agrega al expediente para que se adjunte al proyecto que está en el Concejo Deliberante. Por eso sorprende que en estos últimos días un concejal electo haya dicho, con llamativa ligereza, que “se quiere aprobar entre gallos y medianoche”. Nunca hubo en la historia democrática uruguayense una norma debatida con tanto tiempo y tanta participación. Que a un concejal no le guste lo que resultó de todo ese proceso no lo habilita a falsear los hechos. 

¿Quién lo tiene que aprobar?

El Concejo Deliberante. Para aprobarlo necesita una mayoría especial, es decir de dos tercios. Será tratado el próximo martes 5 de diciembre, desde las 10 de la mañana, en una sesión que será abierta al público en el salón del Concejo Deliberante, en el cuarto piso de la Municipalidad.

¿El COTA tiene consenso social?

La abrumadora mayoría de las instituciones y personas que participaron del proceso han dado su visto bueno al proyecto que se presentó. Pero por supuesto que el consenso absoluto no existe (ni sería deseable). Además el COTA toca intereses, algo que parece inevitable si se quiere regular el uso del suelo. Por ejemplo: no hay ninguna duda de que los humedales deben protegerse porque es imperioso para la humanidad protegerlos si queremos seguir vivos. Si alguien quiere construir sobre un humedal, es lógico que esa persona o empresa se moleste porque se lo prohíben. Pero ¿debe prevalecer su interés comercial o el bien común? Es absurdo y hasta suicida que se priorice ese interés egoísta por sobre el presente y el futuro de la comunidad. El ejemplo no es imaginario: eso ocurrió con la controversia por el proyecto “Rincón de Urquiza”, que seguramente muchos lectores recordarán (ver enlace). Para cualquier persona razonable, es imperativo priorizar el bienestar colectivo sobre las ganancias sectoriales. La ordenanza del COTA busca equilibrar el desarrollo económico con la conservación ambiental, y que todos los habitantes tengan acceso a un entorno seguro, saludable y equitativo para vivir. 

¿Cómo se puede saber si el COTA tiene consenso social?

Las opciones previstas por la legislación vigente son las que se utilizaron. Serán los concejales quienes deban decidir si semejante proceso de participación y discusión social, tan extendido en el tiempo y con tantas personas participando, debe ser tenido en cuenta o no. En un futuro se podrían pensar otras alternativas, como por ejemplo el uso de la consulta popular, previsto en el artículo 50 de la Constitución Entrerriana. 

¿Quiénes cuestionan al COTA?

Como es lógico, los sectores que han dado a conocer su descontento están vinculados con el uso comercial del suelo. Desarrolladores de barrios privados, corredores inmobiliarios, agrimensores. Estos sectores cuestionan que la nueva normativa le pone muchas limitaciones a sus actividades, aunque hay varios matices entre ellos. Los corredores inmobiliarios El Colegio de Escribanos criticó el maltrato que (aseguran) recibieron sus representantes en una de las instancias de discusión (sin aclarar quién fue esa persona autora del maltrato), pero a diferencia de los otros profesionales, calificó al proyecto de COTA como “superador” porque “contempla temáticas actuales como el cuidado del ambiente, la diagramación urbanística, y se moderniza, respecto del Código vigente” (ver enlace). Otro actor que salió a cuestionar fue el ex concejal Luis Haddad, también en su caso objetando lo formal, porque incluso reconoció no haber leído el proyecto (ver enlace).

¿Y qué es lo que cuestionan?

Cuando se revisan los cuestionamientos de las tres entidades, lo que dicen básicamente es que: 1) el COTA provocará aumentos de precios y costos de lotes, de construcción y de alquileres; y 2) que es “expropiatorio” porque “afecta a la propiedad privada” y se caerá si se lo objeta judicialmente. Literalmente anuncian, como una especie de “campaña del miedo”, que el COTA: 

  • “Desalentará nuevos emprendimientos, lo cual repercutiría en menos demanda de trabajadores de la construcción, con todo el efecto multiplicador que esto implica sobre el comercio local, impidiendo el acceso a una vivienda por parte de nuestra ciudadanía”. (ver enlace)
  • “Las exigencias previstas en el COTA provocarían una retracción de la oferta de lotes y, consecuentemente, una notoria sobrevaloración de los terrenos ubicados en loteos que fueron aprobados en base a la reglamentación del COU”. (Ver enlace)
  • “Establece restricciones, cargas y tributos que aumentarán los costos de desarrollos inmobiliarios y es necesario que la comunidad tome conocimiento de ello” (ver enlace).

¿Y quiénes respaldan al COTA?

Todas las demás instituciones, la abrumadora mayoría, que participaron de los más de dos años de deliberación: otros colegios profesionales, universidades, entidades empresariales y laborales, asociaciones civiles, grupos ambientales, profesionales independientes, etc. Algunas, además, han salido públicamente a reclamar la aprobación, como el Colegio de Arquitectos (ver enlace) o agrupaciones defensoras del ambiente (ver enlace).

¿A quién deben defender los concejales?

En los últimos días, además de las objeciones “proféticas” y alarmistas de los sectores vinculados al negocio inmobiliario, se le sumaron afirmaciones ridículas que se viralizaron. Lo hizo un concejal electo, Pablo Presas quien además es un desarrollador urbano, es decir, un empresario que vende lotes en barrios privados, y por ende uno de los afectados por las limitaciones que impone el COTA (ver enlace). Compartimos un párrafo para mostrar el nivel de delirio que exhiben sus dichos: “Quieren hacer un banco de tierras expropiando terrenos, para regalar de forma clientelar lotes a toda la gente que los van a apoyar en las elecciones. Es un experimento hipersocialista de extrema izquierda” (ver enlace). Solo alguien que ha perdido conexión con la realidad, o que miente con clara conciencia de estar haciéndolo, puede decir algo así respecto del proyecto aprobado. Como suele ocurrir, los planteos extremos reciben respuestas simétricas: una denuncia judicial tan delirante como sus declaraciones. No hay que tomar en serio estas cosas pintorescas de la política uruguayense, pero le permiten a Presas victimizarse. Una denuncia judicial por eso es tan hiperbólica y poco seria como sus dichos alienados. Pero sin perjuicio de esta parte grotesca de la discusión, quizás el concejal electo debería reflexionar para qué fue elegido por vecinos y vecinas: si para defender sus intereses personales como desarrollador inmobiliario, o para defender los de toda la comunidad.

¿Qué les responden a esos cuestionamientos?

Como explicamos, quienes objetan dicen básicamente: 1) que el COTA provocará aumentos de precios y costos de lotes, de construcción y de alquileres; y 2) que es “expropiatorio” porque “afecta a la propiedad privada” y se caerá si se lo objeta judicialmente. 

Respecto del primer punto, desde el Colegio de Arquitectos y diferentes profesionales (especialistas en urbanismo y en economía) aseguran que no hay ningún elemento para afirmar eso, y que por el contrario, entienden que el COTA moderará los costos de acceso al suelo para nuestros vecinos y vecinas. En este enlace, Guillermo Arrejoría, de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UCU, explica los detalles: entrevista en Radio9. 

Nunca hubo en la historia democrática uruguayense una norma debatida con tanto tiempo y tanta participación.

Sobre el segundo punto, las personas expertas en asuntos jurídicos del equipo interdisciplinario explican que se ha analizado exhaustivamente el COTA y no solo no es expropiatorio ni ilegal sino que incluso existen varios antecedentes exitosos en el país (incluso en la zona). Por ejemplo, existe un Plan Nacional de Suelo Urbano para municipios (ver enlace), y alcanza con googlear para ver una cantidad de municipios de todo el país que lo vienen implementando exitosamente. Y en nuestra zona, la ciudad de San José tiene un Banco de Suelo desde hace ya un par de años (ver enlace). 

¿El COTA facilitará el acceso a la propiedad en nuestra ciudad?

Es uno de los objetivos a los que apunta el proyecto. El arquitecto Guillermo Arrejoría explicó a esta Redacción las razones técnicas. Dijo que el COTA generará “un círculo virtuoso”, porque la cesión dota de suelo al municipio para venta de lote y equipamiento. Lo primero hace que el Estado intervenga de alguna manera en el valor del suelo, y la venta del adicional de construcción baja el valor del suelo y evita que el potencial adicional vaya al valor del lote. Quien compre solo puede construir hasta planta baja y dos pisos, el adicional deberá comprarlo al Estado, y eso va conformando el fondo de desarrollo. Al adicional de promoción, crea una sobretasa progresiva que desalienta la compra de suelo para especulación e insta a quien lo ha hecho a ponerlo en mercado. Indirectamente impide el sobre loteo por encima de la necesidad de suelo.

Todos trabajan en conjunto. Claro que con esto se termina el negocio de cambio de uso rural por urbano y revalorizar dependiendo la categorización 40 o 200 veces más el suelo”.

¿Por qué es urgente aprobarlo ahora?

Porque la mayoría abrumadora coincide en que el COTA es superador del código vigente (incluso, como vimos, algunos de los Colegios profesionales a los que se ha querido presentar como si estuvieran en contra). Y sería una verdadera pena que después de más de dos años de labor, este trabajo se tire a la basura y un nuevo Concejo Deliberante obligue a empezar de nuevo. Todos los procedimientos legales, administrativos y constitucionales se cumplieron, el municipio ejerce la autonomía que le otorga la Constitución de la Provincia, y hace honor al artículo 25, que garantiza el derecho a una vivienda digna. La demora en la aprobación además, implicaría la potencial aceleración del deterioro de nuestro territorio, lo que venimos sufriendo en los últimos años.

¿Se puede modificar después?

Por supuesto. El proyecto contempla su revisión cada dos años. El COTA no es estático, y seguramente va a necesitar ajustes para seguir adaptándolo a lo que ocurra en el futuro, pero ya como una herramienta sólida para un ordenamiento del territorio más equitativo y ambientalmente sustentable. 

 

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